賃貸物件の契約書で気になっていること

引越にまつわるメモ目次

家を借りるというのは高い買い物

アパートやマンションを借りるというのは、2年しか住まないとしても400万円ぐらいの高い買い物をするものだと思っているのですが、高い買い物の割にちゃんと考えて物件を探したり、契約書にサインをする人は少ないのかもしれない。

契約を結ぶ段階になったのだが、いろいろと難儀なので、せっかくだからメモしておこう。未来の自分への手紙だな。

今は契約書が送られてきたけれど、まだはんこはついていない、という状態。

勉強になるけど、そもそもが東京ルールや賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドラインに従っていればこんな面倒なことをせずに済むのに、なんでわざわざこんな契約を結ぼうとしているのだろうか。そもそも、一般原則を示しつつ特約でガッツリと借りる側に不利な条項をねじこめるなんて何を目的とした条例なのか意味不明だ。不動産業界の保護が目的なのかな。

いろいろとガイドライン、条例に反することがあるのだけど、この契約内容を飲まないといけないんだろうか。退去時に少額訴訟をするのも勉強になるだろうけれど、少額訴訟前提で借りるのは避けたいところ。

今日の夕飯は前々からやりたかったピェンローにした。写真はサンマの梅煮。
シンプルでおいしいけど、2人で白菜半玉分は多すぎた。明日も昼夜はピェンローかな。

気になっていること−契約書

契約をするまえに、敷金や家賃の前払い、日割り家賃の請求書が来た

契約前のお金のやりとりはAmazon.co.jp：家を借りたくなったら: 長谷川高: 本によると、宅建業法違反らしい。宅建業法は見ていないけど、今回の相手の不動産屋さんは宅建免許なしなのだろうか？

契約書も見ずにお金を振り込むなんて、振り込め詐欺と変わらないのではないだろうか。振り込んでしまってあとからトラブルになっても泣き寝入りするしかないような気がする。

ひょっとしていきなり契約書もなにもなしに請求書、というのは東京の慣習？

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口頭での重要事項説明がされていない

宅建業者には書面の交付及び説明の義務が東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例第二条で定められているが、説明をしていない。ここでいう説明は、口頭での説明ではないのか？書面を交付すれば足りる？

違反していることはどこに言えばよい？

気になっていること−賃貸借条例第2条説明書

修繕特約、原状回復特約が借り主側の負担を増やす項目だけ

修繕特約、原状回復特約は、借り主の修繕義務の免除の意味しか有しないとされている（賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドラインより）。

今回の契約書に書いてある特約条項は、原状回復について下記があげられている。

ルームクリーニング費用の全額
エアコンの内部洗浄の全額
床ワックスの全額
絨毯、壁クロスの張り替え費用全額

まず、ルームクリーニング費用については、ガイドラインでは大家負担が原則。
借り主に特別の負担を課すためには、

借主に特別の負担を課す特約が認められるための要件
(1)　特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
(2)　賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
(3)　賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

を充たす必要があるけれど、今回は充たしていない。

エアコンの内部洗浄も、賃貸人設置のものだから、煙草も吸わないからヤニもつかないので全額負担はおかしい。そもそも内部洗浄は、借り主が負担すべき小規模の修繕なのか？

床ワックスの全額については、ワックスは
http://www.gakuseihousing.co.jp/pdfnews_tsushin/000181.pdf
によると、

ワックスがけは通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。

とのこと。判例かな？
そもそもワックスがけは、貸し主負担の例として東京ルールに出てくるぐらいなのに、なんで特約に書いてあるのかな？読んでないのかな？

通常使用でのキズは、貸し主負担が東京ルール。
賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（ダウンロードページ）／東京都都市整備局

絨毯、壁クロスの張り替え費用全額は、自然損耗は除く、と注記はある。
ただ、「張り替えは原則1面単位」となっていて、これもガイドラインに反している。張り替えは原則平米単位で、借り主の負担が最小限になることが原則。ちょっとした傷がついていたら部屋一面のクロス張り替え、は普通に考えておかしいと思うんだけど。